부동산매매업

부동산을 사고팔 때 높은 양도소득세율로 인한 세금이 부담되시나요? 부동산 매매 방식에 따라 세금 부담을 줄일 수 있는데요, 어떤 방식으로 진행하는지 알려드리겠습니다.

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부동산매매업의 범위

부동산의 매매 또는 중개를 계속·반복적으로 진행하는 경우 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당합니다.

과세관청에서는 부동산 거래가 일시·우발적인지 계속·반복적인지에 따라 사업성 유무를 판단합니다.

사업자 유무에 따른 세금

사업자가 없는 경우

양도소득세

사업자가 없는 개인이 일시·우발적으로 부동산을 매매하는 경우 양도소득세를 납부해야 합니다. 이 경우 양도소득세 계산 구조에 따라 양도소득세율을 적용합니다.

사업자가 있는 경우

종합소득세

사업자가 있는 개인인 경우 부동산매매업에 대한 종합소득세를 납부해야 합니다. 종합소득세는 사업과 관련한 이자 비용, 임차료, 인건비, 제세공과금 등을 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

다만 다음 부동산의 경우 「부동산매매사업자에 대한 세액계산 특례」 규정에 따라 양도소득세와 종합소득세 중 더 큰 금액으로 비교과세합니다.

• 비사업용 토지
• 미등기 양도자산
• 조정대상지역 내 분양권 및 중과주택

법인세

법인으로 사업자를 낸 경우 법인세를 납부해야 합니다. 법인세는 대표자 인건비도 추가적으로 비용 처리해서 손비로 인정받을 수 있습니다.

토지 양도의 경우 낮은 법인세율이 적용되지만 양도소득에 대한 법인세를 추가적으로 과세합니다.

원천세

사업자가 직원에게 급여 등을 지급할 때 원천세를 징수하여 납부해야 합니다.

부가가치세

사업자가 있는 경우 부가가치세를 납부해야 합니다.

구분	대상
과세사업	국민주택규모(85m²)를 초과하는 주택, 상가 등
면세사업	국민주택규모 주택, 임대사업에 사용하던 주택 등

사업자등록 장단점

사업자등록 장점

• 사업과 관련한 지출을 비용 처리할 수 있습니다.
• 양도소득세율보다 더 낮은 세율이 적용되기 때문에 절세할 수 있습니다.
• 결손이 난 경우 15년간 이월해서 공제받을 수 있습니다.
• 여러 가지 세액공제 등을 적용받아 세부담을 줄일 수 있습니다.
• 부동산매매업의 경우 해당 부동산은 재고자산에 해당하기 때문에 사업자의 주택 수에 포함되지 않아 거주주택 양도 시 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

사업자등록 단점

• 「부동산매매사업자에 대한 세액계산 특례」 규정에 해당하는 부동산의 경우 공평과세를 실현한다는 취지에 따라 종합소득세와 양도소득세의 차이가 없어 실익이 없어집니다.
• 과세대상에 해당하는 경우 부가가치세를 납부해야 합니다.
• 법인 폐업 시 청산에 따른 법인세를 납부해야 합니다.
• 사업자를 내는 경우 사업소득이 증가하여 건강보험료 부담이 늘어날 수 있습니다.

유의 사항

사업자가 있는 개인인 경우라도 부동산의 매매가 일시·우발적이라면

과세관청에서는 사업자가 아닌 것으로 보아 양도소득세로 과세합니다.

사업자가 없는 개인인 경우라도 부동산의 거래가 전체적으로 사업 목적 하에 계속·반복적으로 이루어진다면

과세관청에서는 부동산매매업으로 보아 종합소득세로 과세합니다.

마치며

사업자 유무에 따른 세금 차이를 명확히 알고 개인의 상황과 투자 목적에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다. 개인의 상황에 따라 세금 계산 결과가 달라질 수 있으니 꼭 세무사와 상담 후 진행해 주세요.