소형주택 임대사업으로 안정적인 수익을 얻고 싶으신가요? 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 혜택을 통해 더욱 풍요로운 미래를 설계해 보세요.

소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 알아보기 전, 주택임대소득 분리과세의 계산 방법이 궁금한 부분이 있다면 다음 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.

감면 요건

임대사업자

임대주택

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택·장기일반민간임대주택·단기민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택·공공매입임대주택의 임대주택으로 등록하여 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

임대 기간

1호 이상 임대주택의 4년(공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택의 경우에는 10년) 이상 임대 여부는 다음 기준에 따라 판단합니다.

• 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한 것으로 봅니다.
• 피상속인, 피합병인 등이 임대하던 임대주택을 상속인, 합병법인 등이 취득하여 임대하는 경우 피상속인 등의 임대 기간은 상속인 등의 임대 기간으로 봅니다.
• 법률에 따른 수용(협의 매수를 포함)으로 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 봅니다.
• 법률에 따른 재개발사업·재건축사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 사유로 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 해당 주택의 관리처분계획 인가일(리모델링의 경우 허가일 또는 사업계획승인일) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대한 것으로 봅니다.

세액감면

임대주택의 종류와 호수에 따라 세액감면을 다음과 같이 적용합니다.

세액감면을 받을 수 없는 경우

세금 신고를 제대로 하지 않은 경우

소득세를 신고하지 않아 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우이거나 신고 기한을 넘긴 경우 세액감면을 받을 수 없습니다.

신고 내용이 사실과 다르거나 누락된 경우

신고 내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 그 부분에 대한 과소신고금액의 세액감면은 취소됩니다.

세금 관련 의무를 위반한 경우

사업용 계좌를 사용하지 않거나, 현금영수증 가맹점 가입의무자 미가입, 신용카드·현금영수증 발급 거부 또는 허위 발급과 같은 세금 관련 의무를 위반한 경우 세액감면을 받을 수 없습니다.

사후관리

세액감면 조건을 지키지 아니한 경우

다음 사유 중 어느 하나에 해당하는 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액과 이자상당액을 가산하여 소득세로 납부해야 합니다.

감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니한 경우

감면받은 세액 전액과 이자상당액을 가산하여 소득세로 납부해야 합니다.

장기일반민간임대주택 등을 4년 이상 10년 미만 임대한 경우

감면받은 세액의 60%에 상당하는 금액과 이자상당액을 가산하여 소득세로 납부해야 합니다.

이자상당액

이자상당액 = 감면받은 세액 등 * 감면받은 과세연도 종료일의 다음 날부터 그 사유가 발생한 과세연도 종료일까지의 기간 * 2.2%

부득이한 사유로 이자상당액을 가산하지 않는 경우

• 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
• 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
• 회생 절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

사후관리 배제

다음에 해당하는 경우 사후관리를 배제합니다.

• 민간임대주택법상 자진·자동등록이 말소되는 경우
• 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우

세액감면 신청

세액감면을 적용받고자 하는 자는 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출해야 합니다.

1. 임대사업자 등록증 또는 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
2. 임대 조건 신고증명서
3. 표준임대차계약서 사본
4. 임대차계약 신고이력 확인서

마치며

소형주택 임대사업자 세액감면은 주택임대소득을 올리는 데 큰 도움이 됩니다. 하지만 복잡한 절차와 다양한 조건이 있으므로 전문가의 도움을 받아 신청하는 것이 좋습니다.

더 자세한 정보는 국세청 홈페이지나 세무사와의 상담을 통해 확인할 수 있으니 정확한 정보를 바탕으로 최적의 절세 방안을 찾으시길 바랍니다.

주택을 임대하면 주택임대소득에 대한 세금을 내야 하는데요, 종합소득에 합산하여 과세하지 않는 주택임대소득 분리과세란 무엇이고, 어떻게 계산하는지 알아보겠습니다.

주택임대소득 분리과세를 알아보기 전, 주택임대소득에 대해 궁금한 부분이 있다면 다음 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.

주택임대소득 분리과세

주택임대 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 경우 다른 소득과 합산하여 6~45%의 기본 세율로 종합과세하거나, 다른 소득과 합산하지 않고 14%의 단일 세율로 분리과세하는 방법이 있습니다.

주택임대소득 계산 구조

등록임대주택

등록임대주택이란 지방자치단체와 세무서에 모두 임대사업자등록을 하고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않은 주택을 말합니다.

수입금액

임대주택의 경우 일부 기간 동안 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산하며, 해당 임대 기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우 1개월로 봅니다.

필요경비

등록임대주택의 경우 수입금액의 60%로 계산하고, 미등록임대주택의 경우 수입금액의 50%로 계산합니다.

공제금액

분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세 기간의 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에서 등록임대주택의 경우 4백만 원을 공제하고, 미등록임대주택의 경우 2백만 원을 공제합니다.

세액감면

국민주택규모 주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 충족해야 합니다.

사후관리

세액감면 조건을 지키지 아니한 경우

다음 사유 중 어느 하나에 해당하는 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세로 납부해야 합니다.

소득세의 경우 소득하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고 이자상당액을 가산하여 계산합니다.

조세특례제한법에 따라 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받은 사업자가 해당 임대주택을 4년(공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택의 경우 8년) 이상 임대하지 아니한 경우

감면받은 세액을 납부해야 합니다.

등록임대주택으로서 60%의 필요경비와 4백만 원의 공제금액을 적용하여 세액을 계산한 주택임대사업자가 해당 등록임대주택을 4년 이상 임대하지 아니한 경우

미등록임대주택(필요경비율 50%, 공제금액 2백만 원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자상당액을 납부해야 합니다.

이자상당액

이자상당액이란 국가나 지방자치단체가 세금을 감면해 줬는데 납세자가 감면받은 조건을 지키지 않아 추가로 내야 하는 세금을 말합니다.

이자상당액은 마치 도서관 책을 빌려놓고 기한을 넘겨 반납할 때 내는 연체료와 비슷합니다. 세금을 감면받고 약속된 기간 동안 조건을 지키지 않으면, 감면받은 세금에 이자를 붙여서 돌려줘야 합니다.

이자상당액 = 세액의 차액 * 감면 등을 받은 과세연도 종료일의 다음 날부터 그 사유가 발생한 과세연도 종료일까지의 기간 * 0.022%

부득이한 사유로 이자상당액을 가산하지 않는 경우

• 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
• 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
• ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률’에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

사후관리 배제

다음에 해당하는 경우 사후관리를 배제합니다.

• 민간임대주택법상 자진·자동등록이 말소되는 경우
• 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우

마치며

주택임대소득 분리과세에 대해 자세히 알아보았습니다. 임대주택 등록 여부를 고려하여 계산해야 하는 만큼, 세법 전문가의 도움이 필요합니다.

사후관리 규정도 살펴봐야 하니 꼭 세무사의 도움을 받아 정확한 세금 신고를 하고 최적의 절세 방안을 찾으시길 바랍니다.

월세는 꼬박꼬박 받는데, 세금은 어떻게 내야 할까요? 주택을 임대하는 주택임대사업자분들이 자주 어려워하고 궁금해하는 주택임대소득이란 무엇이고 어떻게 계산하는지 알아보겠습니다.

주택임대소득을 알아보기 전, 주택임대사업자에 대해 궁금한 부분이 있다면 다음 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.

주택

주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 사업 목적으로 사용하는 주거용 건물은 주택에서 제외합니다. 주택은 건물뿐만 아니라 주택에 딸린 주택 부수토지도 포함합니다.

부수토지

부수토지란 주택에 딸린 토지를 말합니다.

부수토지 면적 계산

다음 두 가지 기준 중 넓은 면적으로 합니다.

1. 건물의 연면적: 건물의 바닥면적을 모두 더한 면적에서 지하층, 주차장, 피난안전구역, 주민공동시설 등을 제외한 면적입니다.
2. 건물의 정착된 면적에 곱하기: 건물이 차지하는 면적에 5배(도시지역 밖은 10배)를 곱한 면적입니다.

주택과 사업용 건물을 겸용하는 경우 부수토지 면적 계산

1. 주택면적이 사업용 건물 면적보다 큰 경우: 전부 주택으로 봅니다.
2. 주택면적이 사업용 건물 면적보다 작거나 같은 경우: 주택 부분만 주택으로 봅니다. 부수토지 면적은 주택 부분의 비율에 따라 계산합니다. 총 토지 면적 * (주택 부분 면적 / 총 건물 면적) 계산식을 따릅니다.

주택 수 계산

소유 주택 수별 과세 기준

• 1주택: 원칙적으로 월세 수입과 보증금에 대해서 비과세합니다. 다만, 국외 소재 주택을 소유하거나 기준시가가 12억 원이 넘는 국내 소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우 과세합니다.
• 2주택: 월세 수입에 대해서 과세하고, 보증금에 대해서 비과세합니다.
• 3주택 이상: 월세 수입에 대해서 과세하고, 3억 원을 초과하는 보증금에 대해서 과세합니다. 다만, 주거용 면적 40m² 이하의 기준시가 2억 원 이하 소형주택의 경우 보증금 과세 대상 주택에서 제외합니다.

주택임대소득

주택임대소득이란 사업소득 중 주택을 임대해서 발생하는 소득을 말합니다.

주택임대소득은 총수입금액으로 계산해서 소득세를 과세합니다. 총수입금액이란 해당 과세 기간에 수입하였거나 수입할 금액을 합한 금액을 말합니다. 월세, 보증금 등에 대한 간주임대료를 포함합니다.

주택임대 총수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

선세금 총수입금액

선세금이란 계약 기간 중 미리 받은 임대료를 말합니다. 선세금에 해당 연도의 임대 기간 비율을 곱해서 계산합니다.

선세금 총수입금액 = 선세금 * (해당 연도 임대 기간 월수 / 계약 기간 월수)

월수:
당해 계약 기간의 개시일이 속하는 달이 1개월 미만인 경우 1월
당해 계약 기간의 종료일이 속하는 달이 1개월 미만인 경우 0월

간주임대료

간주임대료란 보증금을 받고 주택을 임대하는 경우 마치 은행에 돈을 맡겨 이자를 받는 것과 같다고 보고 이자 소득처럼 간주하는 금액을 말합니다.

3주택 이상 소유자는 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 부분에 대해 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입합니다.

다만, 주거용 면적 40m² 이하의 기준시가 2억 원 이하 소형주택의 경우 보증금 과세 대상 주택에서 제외합니다.

간주임대료 계산

장부를 정확히 기록하는 경우와 그렇지 않은 경우에 따라 계산 방법이 조금 다릅니다.

보증금을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 3억 원을 보증금의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순차적으로 빼서 계산합니다.

관리비 수입

청소비·난방비 등의 관리비는 총수입금액에 산입하고 실제 들어간 경비를 차감하여 계산합니다.

전기료·수도료 등의 공공요금은 원칙적으로 총수입금액에 산입하지 않지만 초과징수액은 총수입금액에 산입합니다.

총수입금액 귀속연도

주택임대소득 과세 방법

• 주택임대 총수입금액이 2천만 원 초과인 경우: 다른 종합과세 대상 소득과 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6~45%)
• 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우: 주택임대소득을 분리과세(세율 14%)하는 방법과 다른 소득과 종합과세(세율 6~45%)하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

주택임대소득 분리과세

해당 과세 기간 주택임대 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다.

원칙적으로 주택임대소득은 다른 소득과 합산하여 6~45%의 기본 세율로 종합과세합니다. 선택적으로 주택임대소득을 분리과세하는 경우 14%의 단일 세율로 과세합니다.

유의 사항

• 주택 수에 따라 계산 방법이 다르므로 주택 수를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 종합과세와 분리과세 중 어느 쪽이 더 유리한지 선택해서 신고해야 합니다.
• 사업자등록에 따른 세금 혜택을 확인해야 합니다.

마치며

주택임대소득에 대해 자세히 알아보았습니다. 주택임대소득은 다양한 요소를 고려하여 계산해야 하는 만큼, 세법 전문가의 도움이 필요합니다.

어려움이 있다면 꼭 세무사의 도움을 받아 정확한 세금 신고를 하고 최적의 절세 방안을 찾으시길 바랍니다.

주택임대사업을 계획하고 계신가요? 주택임대사업자가 등록하는 민간임대주택의 종류와 주택임대사업자가 민간임대주택을 등록하면 누릴 수 있는 세금 감면, 재산세 감면 등 각 유형별 세제 혜택에 대하여 알아보겠습니다.

주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대 사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 자를 말합니다. 주택임대사업자는 장기일반민간임대사업자, 공공지원민간임대사업자 2가지로 구분합니다.

민간임대주택

주택임대사업자가 임대 목적으로 등록한 주택입니다. 민간임대주택은 건설 또는 매입 여부에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분합니다.

• 민간건설임대주택: 주택임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택입니다. 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택입니다.
• 민간매입임대주택: 주택임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택입니다.

민간임대주택은 임대 의무 기간에 따라 공공지원민간임대주택(10년),장기일반민간임대주택(10년)으로 구분합니다.

사업 절차

1. 관할 관청에 등록 신청
2. 관할 세무서에 사업자 등록
3. 임대주택 건설 또는 매입
4. 민간임대주택 공급

주택임대사업자 등록

• 지자체에 등록하는 경우: 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있습니다. 이 경우는 선택 사항이지만 등록 시 세제 혜택 등을 누릴 수 있어 등록을 권장합니다.
• 세무서에 등록하는 경우: 임대사업자는 과세 대상인 사업자에 해당하므로 사업장 관할의 세무서에 「부가가치세법」에 따른 사업자 등록을 신청해야 합니다. 이 경우는 의무 사항으로 등록에 대한 혜택은 없지만 미등록 시 임대 수입의 0.2% 가산세가 발생합니다.

등록 자격

임대 목적의 주택 소유자 및 소유 예정자에게 등록 자격이 주어집니다.

소유권 확보 기한 내에 주택을 취득하지 못할 경우 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있습니다. 분양 계약은 등록 신청일 기준으로 분양 계약 잔금 지급일 3개월 이내 또는 잔금 지급일 이후인 경우 등록 가능합니다.

유의 사항

• 민간임대주택은 임대 의무 기간인 10년 동안 임대하여야 하며 주택임대사업자의 개인적인 사정으로 인한 말소 신청이 불가합니다.
• 민간임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내) 제한 규정을 적용합니다. 따라서 주택임대사업자의 임의로 임대료 조정이 불가합니다.
• 민간임대주택은 세제 혜택이 주택 유형, 기준 시가, 면적, 등록 시기, 임대 의무 기간 등에 따라 상이하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시·군·구(세무과)에 확인해야 합니다.

주택임대사업자 혜택

주택임대사업자는 주택도시기금 지원을 통해 저렴한 자금으로 임대주택을 건설할 수 있으며, 세금 감면 혜택으로 사업 부담을 줄이고, 토지 우선 공급으로 사업 기회를 확대할 수 있습니다.

세제 혜택

토지 우선 공급 지원

국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 소유하거나 조성한 토지를 공급(매각 또는 임대)하는 경우 민간임대주택을 건설하려는 주택임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있습니다.

주택임대사업자가 전용 면적 85m² 이하의 민간임대주택을 건설하기 위해 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입하여 나머지 토지를 취득하지 않으면 그 사업을 시행하기 곤란한 사유가 있는 경우 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사에게 공익사업자 지정을 요청할 수 있습니다.

건폐율, 용적률, 층수 제한 완화

주택임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 신청하거나 건축 허가를 신청할 때 건폐율과 용적률의 경우 완화된 기준을 적용할 수 있으며, 연립주택과 다세대주택의 경우 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있습니다.

기타 각종 규제 완화

마치며

주택임대사업자에 대한 개념과 등록 절차, 그리고 주택임대사업자로 등록하면 누릴 수 있는 다양한 세제 혜택과 정부 지원에 대해 알아보았습니다. 여러 가지 혜택이 있지만 혜택을 제대로 누리기 위해서는 꼭 지켜야 할 의무 사항이 있다는 점을 기억해야 합니다.

세무사와의 상담을 통해 개별 상황에 맞는 절세 전략을 수립하고, 관련 법규를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 임대 사업은 다양한 변수가 존재하는 만큼 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.