주택임대소득

월세는 꼬박꼬박 받는데, 세금은 어떻게 내야 할까요? 주택을 임대하는 주택임대사업자분들이 자주 어려워하고 궁금해하는 주택임대소득이란 무엇이고 어떻게 계산하는지 알아보겠습니다.

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주택임대소득을 알아보기 전, 주택임대사업자에 대해 궁금한 부분이 있다면 다음 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.

주택임대사업자

주택

주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 사업 목적으로 사용하는 주거용 건물은 주택에서 제외합니다. 주택은 건물뿐만 아니라 주택에 딸린 주택 부수토지도 포함합니다.

부수토지

부수토지란 주택에 딸린 토지를 말합니다.

부수토지 면적 계산

다음 두 가지 기준 중 넓은 면적으로 합니다.

1. 건물의 연면적: 건물의 바닥면적을 모두 더한 면적에서 지하층, 주차장, 피난안전구역, 주민공동시설 등을 제외한 면적입니다.
2. 건물의 정착된 면적에 곱하기: 건물이 차지하는 면적에 5배(도시지역 밖은 10배)를 곱한 면적입니다.

주택과 사업용 건물을 겸용하는 경우 부수토지 면적 계산

1. 주택면적이 사업용 건물 면적보다 큰 경우: 전부 주택으로 봅니다.
2. 주택면적이 사업용 건물 면적보다 작거나 같은 경우: 주택 부분만 주택으로 봅니다. 부수토지 면적은 주택 부분의 비율에 따라 계산합니다. 총 토지 면적 * (주택 부분 면적 / 총 건물 면적) 계산식을 따릅니다.

주택 수 계산

구분	계산 방법
다가구주택	1개의 주택으로 봅니다. 다만, 구분 등기 시 각각 1주택으로 계산합니다.
공동 소유하는 주택	공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산합니다. 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대 수입 금액이 연간 6백만 원 이상 또는 고가주택의 지분을 30% 초과하여 소유하는 경우 소수 지분을 가진 자도 주택 수에 가산합니다. 지분이 가장 큰 자가 2명 이상인 경우 각각의 소유로 계산합니다. 지분이 가장 큰 자가 2명 이상이고 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대 수입의 귀속자로 정한 경우 그의 소유로 계산합니다.
전대·전전세	임차·전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차·전세받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로도 계산합니다.
부부 소유하는 주택	부부가 각각 주택을 소유하면 합산하여 계산합니다. 다만, 같은 주택을 부부가 공동으로 소유하고 있는 경우 다음과 같은 기준으로 주택 수를 계산합니다. 지분이 더 큰 배우자: 부부 중 주택에 대한 지분이 더 큰 쪽의 소유로 봅니다. 지분이 같은 경우: 부부가 합의하여 임대 수입을 받는 사람의 소유로 봅니다.

소유 주택 수별 과세 기준

• 1주택: 원칙적으로 월세 수입과 보증금에 대해서 비과세합니다. 다만, 국외 소재 주택을 소유하거나 기준시가가 12억 원이 넘는 국내 소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우 과세합니다.
• 2주택: 월세 수입에 대해서 과세하고, 보증금에 대해서 비과세합니다.
• 3주택 이상: 월세 수입에 대해서 과세하고, 3억 원을 초과하는 보증금에 대해서 과세합니다. 다만, 주거용 면적 40m² 이하의 기준시가 2억 원 이하 소형주택의 경우 보증금 과세 대상 주택에서 제외합니다.

주택임대소득

주택임대소득이란 사업소득 중 주택을 임대해서 발생하는 소득을 말합니다.

주택임대소득은 총수입금액으로 계산해서 소득세를 과세합니다. 총수입금액이란 해당 과세 기간에 수입하였거나 수입할 금액을 합한 금액을 말합니다. 월세, 보증금 등에 대한 간주임대료를 포함합니다.

주택임대 총수입금액 = 월세 + 보증금 등에 대한 간주임대료

주택임대사업자_수입금액_검토표.hwp

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선세금 총수입금액

선세금이란 계약 기간 중 미리 받은 임대료를 말합니다. 선세금에 해당 연도의 임대 기간 비율을 곱해서 계산합니다.

선세금 총수입금액 = 선세금 * (해당 연도 임대 기간 월수 / 계약 기간 월수)

월수:
당해 계약 기간의 개시일이 속하는 달이 1개월 미만인 경우 1월
당해 계약 기간의 종료일이 속하는 달이 1개월 미만인 경우 0월

간주임대료

간주임대료란 보증금을 받고 주택을 임대하는 경우 마치 은행에 돈을 맡겨 이자를 받는 것과 같다고 보고 이자 소득처럼 간주하는 금액을 말합니다.

3주택 이상 소유자는 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 부분에 대해 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입합니다.

다만, 주거용 면적 40m² 이하의 기준시가 2억 원 이하 소형주택의 경우 보증금 과세 대상 주택에서 제외합니다.

간주임대료 계산

장부를 정확히 기록하는 경우와 그렇지 않은 경우에 따라 계산 방법이 조금 다릅니다.

구분	계산 방법
장부신고	((보증금 - 3억 원)의 적수 * 60% * 정기예금 이자율 * (1 / 365(윤년은 366))) - 금융수익
추계신고	(보증금 - 3억 원)의 적수 * 60% * 정기예금 이자율 * (1 / 365(윤년은 366))

보증금을 받은 주택이 2주택 이상인 경우 3억 원을 보증금의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순차적으로 빼서 계산합니다.

관리비 수입

청소비·난방비 등의 관리비는 총수입금액에 산입하고 실제 들어간 경비를 차감하여 계산합니다.

전기료·수도료 등의 공공요금은 원칙적으로 총수입금액에 산입하지 않지만 초과징수액은 총수입금액에 산입합니다.

총수입금액 귀속연도

구분	귀속 시기
계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것	그 정해진 날
계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것	그 지급을 받은 날

주택임대소득 과세 방법

• 주택임대 총수입금액이 2천만 원 초과인 경우: 다른 종합과세 대상 소득과 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6~45%)
• 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우: 주택임대소득을 분리과세(세율 14%)하는 방법과 다른 소득과 종합과세(세율 6~45%)하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

주택임대소득 분리과세

해당 과세 기간 주택임대 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다.

원칙적으로 주택임대소득은 다른 소득과 합산하여 6~45%의 기본 세율로 종합과세합니다. 선택적으로 주택임대소득을 분리과세하는 경우 14%의 단일 세율로 과세합니다.

주택임대소득 분리과세

유의 사항

• 주택 수에 따라 계산 방법이 다르므로 주택 수를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 종합과세와 분리과세 중 어느 쪽이 더 유리한지 선택해서 신고해야 합니다.
• 사업자등록에 따른 세금 혜택을 확인해야 합니다.

마치며

주택임대소득에 대해 자세히 알아보았습니다. 주택임대소득은 다양한 요소를 고려하여 계산해야 하는 만큼, 세법 전문가의 도움이 필요합니다.

어려움이 있다면 꼭 세무사의 도움을 받아 정확한 세금 신고를 하고 최적의 절세 방안을 찾으시길 바랍니다.