장기임대주택과 거주주택을 동시에 소유하고 계신 분들은 양도소득세 절세에 대한 고민이 많으실 텐데요, 양도소득세를 크게 줄일 수 있는 방법에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

장기임대주택이 아닌 경우로서 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 다음 글에서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법을 알 수 있습니다.

장기임대주택의 임대 기간을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우

장기임대주택으로 등록된 주택을 일정 기간 임대하고, 별도로 거주하는 주택을 양도하는 경우입니다.

장기임대주택의 임대의무기간을 충족하면 생애 한 차례에 대하여 거주주택을 최초로 양도하는 경우로 한정하여 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

장기임대주택 등록이 말소된 후 거주주택을 양도하는 경우

장기임대주택 등록이 말소된 경우 다음과 같은 사유로 등록이 말소되고 5년 이내에 거주주택을 양도한다면 임대의무기간을 충족한 것으로 보아 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 임대의무기간의 절반 이상을 임대하고 임대사업자가 직접 등록을 말소한 경우
• 임대의무기간이 종료되어 등록이 말소된 경우

장기임대주택 임대 기간을 충족하기 전 거주주택을 먼저 양도하는 경우

장기임대주택의 임대의무기간을 채우기 전에 거주주택을 먼저 양도하는 경우 일단은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 추후 임대의무기간을 채우지 못하게 된다면 양도소득세를 추징당할 수 있으므로 주의해야 합니다.

• 비과세 혜택을 받은 후 임대 기간 요건을 충족하지 않은 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고 및 납부해야 합니다.

마치며

양도소득세 비과세 특례 규정은 세법 규정과 양도인의 상황에 따라 세법 적용이 달라질 수 있어 세무사와 상담하여 정확한 절차를 밟는 것이 좋습니다.

혹여나 혼자서 진행하다가 잘못된 세법 규정을 적용하는 경우 엄청난 금액의 가산세가 나올 수 있으니 꼭 세무사와 상담하여 안전하게 진행하시길 바랍니다.

집을 옮기거나 부모님과 함께 살게 되면서 2채의 집을 소유하게 된 경우 양도소득세를 내야 할까요? 일정한 조건을 충족하면 1세대 2주택이라도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

이사로 인해 2채의 집을 소유하게 된 경우

국내에 1주택을 소유한 1세대가 새로운 집으로 이사를 가기 위해 기존 집을 팔려고 하는데 아직 기존 집을 팔지 못한 상태에서 새 집을 사게 되어 일시적 2주택이 된 경우입니다. (= 주거이전)

다음 조건을 모두 충족하면 1세대 1주택으로 보아 기존 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

• 기존 집을 산 지 1년 이상 지난 후에 새 집을 샀어야 합니다.
• 새 집을 산 날부터 3년 이내에 기존 집을 팔아야 합니다.

예시

2023년 1월에 A 아파트를 사고, 2024년 2월에 B 아파트를 샀습니다. 이 경우, 2027년 1월까지 A 아파트를 팔면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

1세대 1주택 시 양도소득세의 경우 다음 글에서 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법을 참고해 주세요.

부모님과 함께 살기 위해 집을 합친 경우

부모님과 함께 살기 위해 부모님 집으로 이사를 가거나, 부모님이 자녀 집으로 이사와서 한 집에 살게 된 경우입니다. (= 직계존속 동거봉양)

다음 조건을 충족하면 1세대 1주택으로 보아 팔고 싶은 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

• 부모님이 60세 이상이어야 합니다.
• 부모님과 함께 산 날부터 10년 이내에 먼저 팔고 싶은 집을 팔아야 합니다.

부모님의 나이는 세대를 합친 날을 기준으로 판단합니다. 2019년 2월 12일 이후 양도분부터는 암, 희귀성 질환 등의 중증 질환이 있는 60세 미만의 부모님도 포함합니다.

상속으로 집을 받은 경우

상속으로 집을 받아 집이 2채가 된 경우입니다.

다음 조건을 충족하면 상속받은 집이 아닌 다른 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

• 상속받은 집 외에 소유한 집 1채는 일반적인 방법으로 산 집(일반주택)이어야 합니다.

일반주택

상속개시 당시 소유한 주택 또는 상속개시 당시 소유한 조합원입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리)이나 분양권에 의하여 사업 시행 완료 후 취득한 신축주택을 말합니다. 상속개시일(피상속인이 사망한 날)부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 등은 제외합니다.

여기에서 주의할 점은 일반주택을 팔 때는 양도소득세를 내지 않지만, 상속받은 집을 팔 때는 비과세 적용이 불가하여 양도소득세를 내야 합니다.

결혼으로 인해 집이 2채가 된 경우

1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 자와 결혼하여 두 사람의 집이 합쳐져 1세대 2주택이 된 경우입니다.

다음 조건을 충족하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

• 결혼한 날부터 5년 이내에 먼저 팔고 싶은 집을 팔아야 합니다.

부득이한 사유로 집을 추가로 산 경우

학업, 취업, 근무상의 형편, 질병 등 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 집을 추가로 산 경우입니다.

다음 조건을 충족하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

• 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 추가로 산 집이 아닌 다른 집(일반주택)을 팔아야 합니다.

마치며

1세대 2주택이라도 위의 경우에 해당하면 양도소득세를 내지 않을 수 있습니다. 다만 개인의 상황에 따라 세법 적용이 달라질 수 있으므로 세무사와 상담하여 정확한 절차를 밟는 것이 좋습니다.

혹여나 혼자서 진행하다가 잘못된 세법 규정을 적용하는 경우 엄청난 금액의 가산세가 나올 수 있으니 꼭 세무사와 상담하여 안전하게 진행하시길 바랍니다.

집을 팔면 세금을 얼마나 내야 할까요? 집을 처분할 때 가장 큰 고민거리 중 하나가 바로 양도소득세인데요, 한 가구가 한 채의 주택을 소유하고 있는 경우 비과세 혜택을 통해 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

많은 분들이 궁금해하시는 1세대 1주택 비과세 규정에 대해 자세히 알아보고, 실제 생활에 도움이 되는 절세 방안을 함께 살펴보겠습니다.

1세대 1주택 비과세

국민의 주거 안정과 자유로운 거주 이동을 보장하기 위해 마련된 제도로, 양도일 현재 한 가구가 한 채의 주택을 소유하고 있는 경우 양도소득세를 부과하지 않는 것을 의미합니다.

다만 고가주택으로 12억을 초과하는 경우 초과되는 부분에 대해 양도소득세가 부과된다는 점을 기억해야 합니다.

1세대

1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 구성하는 가족 단위를 말합니다.

독립 생계인 경우

다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 1세대에 해당합니다.

1. 해당 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 「국민기초생활보장법」에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

한 줄 요약: 한 집에 같이 사는 가족일 것

보유 및 거주 요건

1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 양도하는 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 만약 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역이었다면, 2년 이상 보유와 함께 2년 이상 거주해야 합니다.

조정대상지역의 경우 2017년 8월 3일부터 지정되었기 때문에 주택 취득 당시 조정대상지역 해당 여부에 따라 거주 요건이 달라질 수 있습니다.

한 줄 요약: 주택을 2년 이상 보유하고, 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주할 것

조정대상지역

주택 시장 과열 또는 침체를 방지하기 위해 정부가 지정한 지역입니다. 조정대상지역으로 지정되면 양도소득세율이 높아지고 각종 규제가 적용됩니다.

「주택법」에 따라 국토교통부장관은 다음 중 어느 하나에 해당하여 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있습니다.

1. 주택 가격, 청약 경쟁률, 분양권 전매량 및 주택 보급률 등을 고려하여 주택 분양이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
2. 주택 가격, 주택 거래량, 미분양 주택 수 및 주택 보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

2023년 1월 5일을 기준으로 서울특별시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 4개구가 조정대상지역으로 지정되어 있습니다.

주택의 조정대상지역 여부에 따라 세금 산정 방식이 다르게 적용될 수 있어 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

마치며

1세대 1주택 비과세 규정은 주택을 매도하는 개인에게 큰 금액의 세금을 아낄 수 있는 제도입니다. 조정대상지역 지정 여부, 보유 및 거주 기간 등 다양한 요건들을 꼼꼼히 확인해야 하니, 현명한 절세를 위해 꼭 세무사와 상담 후 양도세 신고를 진행해 주세요.