주택임대소득 분리과세

주택을 임대하면 주택임대소득에 대한 세금을 내야 하는데요, 종합소득에 합산하여 과세하지 않는 주택임대소득 분리과세란 무엇이고, 어떻게 계산하는지 알아보겠습니다.

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주택임대소득 분리과세를 알아보기 전, 주택임대소득에 대해 궁금한 부분이 있다면 다음 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.

주택임대소득

주택임대소득 분리과세

주택임대 총수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 경우 다른 소득과 합산하여 6~45%의 기본 세율로 종합과세하거나, 다른 소득과 합산하지 않고 14%의 단일 세율로 분리과세하는 방법이 있습니다.

구분	계산 방법
종합과세	(주택임대소득금액 + 다른 종합소득금액) * 누진세율(6~45%)
분리과세	(주택임대소득금액 × 14%) + (다른 종합소득금액 × 누진세율(6~45%))

주택임대소득 계산 구조

구분	등록임대주택	미등록임대주택
수입금액	월세 + 간주임대료	월세 + 간주임대료
필요경비	수입금액 * 60%	수입금액 * 50%
과세표준	수입금액 - 필요경비 - 공제금액(4백만 원)	수입금액 - 필요경비 - 공제금액(2백만 원)
산출세액	과세표준 * 14%	과세표준 * 14%
세액감면	단기(4년) 30%(20%), 장기(8·10년) 75%(50%)	-
결정세액	산출세액 - 세액감면	산출세액 - 세액감면

등록임대주택

등록임대주택이란 지방자치단체와 세무서에 모두 임대사업자등록을 하고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않은 주택을 말합니다.

수입금액

임대주택의 경우 일부 기간 동안 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산하며, 해당 임대 기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우 1개월로 봅니다.

필요경비

등록임대주택의 경우 수입금액의 60%로 계산하고, 미등록임대주택의 경우 수입금액의 50%로 계산합니다.

공제금액

분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세 기간의 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에서 등록임대주택의 경우 4백만 원을 공제하고, 미등록임대주택의 경우 2백만 원을 공제합니다.

세액감면

국민주택규모 주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 충족해야 합니다.

소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

사후관리

세액감면 조건을 지키지 아니한 경우

다음 사유 중 어느 하나에 해당하는 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세로 납부해야 합니다.

소득세의 경우 소득하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고 이자상당액을 가산하여 계산합니다.

조세특례제한법에 따라 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 적용받은 사업자가 해당 임대주택을 4년(공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택의 경우 8년) 이상 임대하지 아니한 경우

감면받은 세액을 납부해야 합니다.

등록임대주택으로서 60%의 필요경비와 4백만 원의 공제금액을 적용하여 세액을 계산한 주택임대사업자가 해당 등록임대주택을 4년 이상 임대하지 아니한 경우

미등록임대주택(필요경비율 50%, 공제금액 2백만 원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자상당액을 납부해야 합니다.

이자상당액

이자상당액이란 국가나 지방자치단체가 세금을 감면해 줬는데 납세자가 감면받은 조건을 지키지 않아 추가로 내야 하는 세금을 말합니다.

이자상당액은 마치 도서관 책을 빌려놓고 기한을 넘겨 반납할 때 내는 연체료와 비슷합니다. 세금을 감면받고 약속된 기간 동안 조건을 지키지 않으면, 감면받은 세금에 이자를 붙여서 돌려줘야 합니다.

이자상당액 = 세액의 차액 * 감면 등을 받은 과세연도 종료일의 다음 날부터 그 사유가 발생한 과세연도 종료일까지의 기간 * 0.022%

부득이한 사유로 이자상당액을 가산하지 않는 경우

• 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
• 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우
• ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률’에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

사후관리 배제

다음에 해당하는 경우 사후관리를 배제합니다.

• 민간임대주택법상 자진·자동등록이 말소되는 경우
• 단기민간임대주택이 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우

마치며

주택임대소득 분리과세에 대해 자세히 알아보았습니다. 임대주택 등록 여부를 고려하여 계산해야 하는 만큼, 세법 전문가의 도움이 필요합니다.

사후관리 규정도 살펴봐야 하니 꼭 세무사의 도움을 받아 정확한 세금 신고를 하고 최적의 절세 방안을 찾으시길 바랍니다.