주택임대사업자

주택임대사업을 계획하고 계신가요? 주택임대사업자가 등록하는 민간임대주택의 종류와 주택임대사업자가 민간임대주택을 등록하면 누릴 수 있는 세금 감면, 재산세 감면 등 각 유형별 세제 혜택에 대하여 알아보겠습니다.

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주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대 사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 자를 말합니다. 주택임대사업자는 장기일반민간임대사업자, 공공지원민간임대사업자 2가지로 구분합니다.

민간임대주택

주택임대사업자가 임대 목적으로 등록한 주택입니다. 민간임대주택은 건설 또는 매입 여부에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분합니다.

• 민간건설임대주택: 주택임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택입니다. 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택입니다.
• 민간매입임대주택: 주택임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택입니다.

민간임대주택은 임대 의무 기간에 따라 공공지원민간임대주택(10년),장기일반민간임대주택(10년)으로 구분합니다.

사업 절차

1. 관할 관청에 등록 신청
2. 관할 세무서에 사업자 등록
3. 임대주택 건설 또는 매입
4. 민간임대주택 공급

주택임대사업자 등록

• 지자체에 등록하는 경우: 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있습니다. 이 경우는 선택 사항이지만 등록 시 세제 혜택 등을 누릴 수 있어 등록을 권장합니다.
• 세무서에 등록하는 경우: 임대사업자는 과세 대상인 사업자에 해당하므로 사업장 관할의 세무서에 「부가가치세법」에 따른 사업자 등록을 신청해야 합니다. 이 경우는 의무 사항으로 등록에 대한 혜택은 없지만 미등록 시 임대 수입의 0.2% 가산세가 발생합니다.

주택임대사업자의_사업자등록_신청서_작성_사례.pdf

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임대주택명세서_작성_사례.pdf

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등록 자격

임대 목적의 주택 소유자 및 소유 예정자에게 등록 자격이 주어집니다.

구분	필요 서류	소유권 확보 기한
소유자	건물등기사항증명서	-
소유 예정자	사업계획승인서	6년
	건축허가서	4년
	매매계약서	3개월
	분양계약서	1년

소유권 확보 기한 내에 주택을 취득하지 못할 경우 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있습니다. 분양 계약은 등록 신청일 기준으로 분양 계약 잔금 지급일 3개월 이내 또는 잔금 지급일 이후인 경우 등록 가능합니다.

유의 사항

• 민간임대주택은 임대 의무 기간인 10년 동안 임대하여야 하며 주택임대사업자의 개인적인 사정으로 인한 말소 신청이 불가합니다.
• 민간임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내) 제한 규정을 적용합니다. 따라서 주택임대사업자의 임의로 임대료 조정이 불가합니다.
• 민간임대주택은 세제 혜택이 주택 유형, 기준 시가, 면적, 등록 시기, 임대 의무 기간 등에 따라 상이하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시·군·구(세무과)에 확인해야 합니다.

주택임대사업자 혜택

주택임대사업자는 주택도시기금 지원을 통해 저렴한 자금으로 임대주택을 건설할 수 있으며, 세금 감면 혜택으로 사업 부담을 줄이고, 토지 우선 공급으로 사업 기회를 확대할 수 있습니다.

세제 혜택

구분	내용
취득세 감면	면제: 전용 면적 60m² 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우 50% 감면: 10년 이상의 장기 임대 목적으로 전용 면적 60m² 초과 85m² 이하인 장기임대주택을 20호 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 주택임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우
재산세 감면	면제: 전용 면적 40m² 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔 75% 감면: 전용 면적 40m² 초과 60m² 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔 50% 감면: 전용 면적 60m² 초과 85m² 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔
종합부동산세 감면	일정 규모의 임대 주택의 경우 종합부동산세의 과세 표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것으로 봅니다.
소득세 또는 법인세 감면	30% 감면: 주택임대사업자 등록을 한 자가 일정 규모의 임대 주택을 1호 임대하는 경우 (장기일반민간임대주택 등의 경우 75% 감면) 20% 감면: 주택임대사업자 등록을 한 자가 일정 규모의 임대 주택을 2호 이상 임대하는 경우 (장기일반민간임대주택 등의 경우 50% 감면)
양도소득세 감면 (장기보유특별공제)	장기보유특별공제율 50%: 거주자가 장기일반임대주택 등을 등록하여 일정 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택을 양도함으로 발생하는 소득에 대하여 장기보유특별공제 금액을 계산할 때 장기보유특별공제율 70%: 장기일반민간임대주택 등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

토지 우선 공급 지원

국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 소유하거나 조성한 토지를 공급(매각 또는 임대)하는 경우 민간임대주택을 건설하려는 주택임대사업자에게 우선적으로 공급할 수 있습니다.

주택임대사업자가 전용 면적 85m² 이하의 민간임대주택을 건설하기 위해 사업 대상 토지 면적의 80% 이상을 매입하여 나머지 토지를 취득하지 않으면 그 사업을 시행하기 곤란한 사유가 있는 경우 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사에게 공익사업자 지정을 요청할 수 있습니다.

건폐율, 용적률, 층수 제한 완화

주택임대사업자가 공공지원민간임대주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 신청하거나 건축 허가를 신청할 때 건폐율과 용적률의 경우 완화된 기준을 적용할 수 있으며, 연립주택과 다세대주택의 경우 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있습니다.

기타 각종 규제 완화

구분	내용
민간임대주택 대상에 준주택 포함	민간임대주택의 대상 주택에 토지를 임차하여 건설된 주택 및 다음의 건축물(준주택)을 포함하였습니다. 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택 외의 건축물을 「건축법」에 따라 「건축법 시행령」 제4조 제1호의 기숙사 중 일반 기숙사로 리모델링한 건축물 「주택법 시행령」 제4조 제1호 기숙사 중 임대형 기숙사 다음의 요건을 모두 갖춘 「주택법 시행령」 제4조 제4호의 오피스텔 전용 면적이 120m² 이하일 것 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕 시설(전용 수세식 화장실에 목욕 시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 것
민간임대주택 대상에 일부만 임대하는 주택 포함	민간임대주택의 대상 주택에 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택으로서 주택임대사업자 본인이 거주하는 실(室)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 포함하였습니다. 실(室): 한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분
임차인 선정	민간임대주택의 임차인 자격 및 선정 방법 등 공급에 관한 사항은 주택임대사업자가 각 민간임대주택별로 정한 방법에 따라 공급하여야 합니다.
초기 임대료 제한 배제	민간임대주택의 최초 임대료(임대 보증금과 월 임대료를 포함)를 임대사업자가 정할 수 있도록 하였습니다. 다만, 주택임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하도록 하였습니다.

마치며

주택임대사업자에 대한 개념과 등록 절차, 그리고 주택임대사업자로 등록하면 누릴 수 있는 다양한 세제 혜택과 정부 지원에 대해 알아보았습니다. 여러 가지 혜택이 있지만 혜택을 제대로 누리기 위해서는 꼭 지켜야 할 의무 사항이 있다는 점을 기억해야 합니다.

세무사와의 상담을 통해 개별 상황에 맞는 절세 전략을 수립하고, 관련 법규를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 임대 사업은 다양한 변수가 존재하는 만큼 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.